והכי חשוב: איך כל אחד אחר יכול ללכת באותה הדרך בדיוק?
אלפי ישראלים מכירים את עוז בתור מנטור להתנהלות כלכלית ויועץ בתחום הנדל"ן. אך הם מעולם לא שמעו את הסיפור שלו - על איך הוא בכלל הגיע למצב הזה.
כרגיל, מאחורי כל איש עסקים מצליח עומדת אישה חכמה, ועבודה עקבית. עוז היה אז צעיר וללא שום ניסיון בעסקים. הוא סיים את הלימודים שלו בארה"ב, הוציא דיסק וגילה שקשה מאוד להתפרנס מלהיות מוסיקאי קלאסי בישראל. פשוט אין לזה מספיק ביקוש.
לאחר שלא נשארה לו ברירה אחרת, הוא החל לעבוד בנדל"ן. בהתחלה בשיווק ולאחר מכן בתיווך. בניגוד לשיעורי מוסיקה, מזה הוא לפחות יכול היה להתפרנס.
בדיוק בתקופה ההיא הוא פגש את אישתו לעתיד - טלי. בדייטים הראשונים עוז סיפר לה שהוא מתעסק בנדל"ן והסביר לה על התחום. טלי הבינה שהוא לא חושב כמו משקיע חכם, והסבירה לו שכדי להתעשר אתה חייב לרכוש נכסים ולא התחייבויות. לרכוש דירה למגורים, זה לרכוש התחייבות. זו אינה השקעה.
בהתחלה עוז לא הבין את מה שהיא אומרת, והחל להתווכח איתה. בתור אישה חכמה, טלי הפסיקה את הוויכוח ופשוט שלחה אותו לקרוא וללמוד על התחום, רק מהזווית של משקיע ולא של מתווך דירות למגורים.
בלעדיה עוז כנראה לא היה נחשף בכלל לתחום ההשקעות בנדל"ן. כמו שאומרים: מאחורי כל גבר מצליח עומדת אישה שמכוונת אותו למקום הנכון.
בתקופה ההיא רבים נחשפו למידע חדש על תחום השקעות הנדל"ן, אבל ההבדל בין עוז לבין רבים אחרים, הוא שעוז מיד הלך, קרא, הבין שטלי צדקה, ולאחר מכן קנה נכס בארה"ב במעט הכסף שהיה לו. היישום היה מידי. אולי אפילו פזיז מדי. אבל מבחינתו העיקר היה להתחיל.
להשקיע בישראל לא היה לו כסף, וגם התשואה פה היתה יותר נמוכה, אז הוא לא ראה טעם להשקיע בישראל. אחת הסיבות שעוז רכש נדל"ן במידי, היא שהוא פחד שאם הוא יחכה, בסוף זה לא יקרה. הוא לא רצה להישאר איפה שהוא, אלא להתקדם.
וכך הוא נכנס לתחום הנדל"ן בארה"ב. הוא רכש נכס והשכיר. ככה שוב ושוב. בכל עיסקה הוא הבין קצת יותר. הוא תמיד היה שואל המון שאלות על כל דבר ונכנס לעומק כדי להבין. הוא אהב כשהכל מסודר ונכון, ו"מנגן" ביחד בצורה מושלמת.
אפשר להוציא את מנצח התזמורת מהתחום, אבל אי אפשר להוציא את זה מהבן אדם.
נדל"ן זה תחום יחסית איטי, אבל בטוח. לכן עוז התחיל לעשות כסף והכל לכאורה היה רגיל ושגרתי. לא משהו מיוחד. אבל משם התחיל החלק המעניין בסיפור: העסק מסביב. כמו כל משקיע בנדל"ן, ההון של עוז גדל אבל לאט. זה אופייני לנדל"ן. הוא הבין שאם היה לו הון גדול יותר, הוא יכול היה להשקיע יותר ולגדול מהר יותר. כמו כל ישראלי, עוז רצה שזה יהיה מהר יותר.
יש כמה דרכים שבהן אפשר להגדיל הון:
1. לקחת הלוואות מהבנק.
2. לעשות עסקאות עבור אחרים.
3. פשוט לייצר יותר הכנסה ולהשתמש ברווח.
הראשונה ירדה מהפרק די מהר כי אי אפשר לקבל עוד ועוד הלוואות למטרת השקעות בנדל"ן בחו"ל, וגם הלוואות צריך להחזיר פה בישראל עם ריבית, ואז זה שוחק מאוד את התשואה ואין בזה טעם.
השניה מצריכה יותר מידי זמן והתעסקות.
עוז החליט לעשות משהו מקורי. בגלל שהוא עצמו למד להתנהל כלכלית ממש טוב ועזר לכמה חברים לסדר את החשבונות שלהם וההתנהלות הכלכלית, הוא החליט לעשות קורסים שילמדו משפחות להתנהל כלכלית. את רוב הרווח שהוא עשה בקורסים האלה, הוא השקיע בנדל"ן.
אבל אחד התלמידים שלו שלמד אצלו התנהלות כלכלית, שינה לעוז את התפיסה לגבי העסק הזה: לתלמיד הזה קוראים חן גולדשטיין.
דרך הקורס של עוז הוא שמע על האפשרות להשקיע בתעודות על חבויות מס (Tax Liens), ומהר מאוד החל להשתתף במכירות פומביות און ליין. הדרך משם לרכוש נכסים מעוקלים במכירות פומביות, בין אם זה מהמחוז או מהבנק, כבר היתה מאוד קצרה. כלומר, נכסים שהבנק חייב למכור אותם בכל מחיר. מה שאומר שאפשר לקנות אותם במחיר מאוד זול.
וכך חן הצליח להגיע לאחלה עסקאות, עם רווח שלא היה יכול לעשות במקום אחר. חן ניסה את השיטה שלו מספר פעמים וזה כמובן עבד. הוא הצליח להכפיל את אחוזי התשואה על העסקאות. אבל לא רק זה, אלא שחן גם הבין משהו מאוד חשוב: אם יש משהו שאף אחד לא רוצה להתעסק בו (למשל נכס שנראה ממש רע), לך יהיה הרבה יותר קל לקנות אותו ממש בזול, לשפץ אותו כדי שייראה טוב ואז לעשות שם אחוזי רווח שאף אחד אחר לא עושה.
אמנם יש התעסקות עם השיפוץ, אבל זה שווה את זה לאחר מכן פי כמה. חן ניסה את השיטה שלו מספר פעמים וזה התחיל לעבוד ממש טוב. הוא הצליח להכפיל את אחוזי התשואה. אבל לא רק זה, אלא שחן גם הבין משהו מאוד חשוב: אם יש משהו שאף אחד לא רוצה להתעסק בו (למשל נכס שנראה ממש רע), לך יהיה הרבה יותר קל לעשות שם כסף, אם אפשר לשפץ אותו טוב ולמכור במחיר גבוה יותר.
אז הוא התחיל לחפש נכסים שנראים זוועה, ואני מתכוון - *זוועה*, בנוסף לזה שהם מעוקלים ואפשר למצוא אותם במחיר מציאה - אבל ממש! אמנם נכס כזה צריך לשפץ, אבל השיפוץ מקפיץ את המחיר שלו משמעותית יותר, מאשר נכס שמלכתחילה נראה בסדר.
כמות העבודה על השיפוץ לא שונה בהרבה במילא, אז ההפרש במחיר השיפוץ קטן בהרבה מאשר ההפרש ברווח. מה שאומר: תשואה גדולה יותר.
חן ידע להפוך את הנכסים האלה לפנינים, ואז למכור. רוב המשקיעים מחפשים נכס שנראה טוב, כי הם מתבלבלים בין נכס שאתה רוצה לגור בו לנכס עם פוטנציאל רווח גבוה. חן לא.
נכס שנראה רע, במיוחד אם הוא מעוקל, זה נכס שאפשר לקנות ממש ממש בזול, ואחר כך לשפץ כדי שייראה טוב, ואז למכור ברווח גדול בהרבה מאשר נכס שנראה טוב מלכתחילה ולא היה עליו עיקול.
חן התחיל להשקיע בשיטה הזו, ומהר מאוד עשה רווח גדול. רק שאז הוא נתקל באותה הבעיה שהיתה קודם לעוז: היו לו הרבה יותר עיסקאות מאשר כסף נזיל. המון עיסקאות טובות שהוא ידע שאפשר לעשות מהן רווח גדול, הלכו לאיבוד (או למישהו אחר), כי לא היה לו מספיק הון עצמו.
אז חן פנה למורה שלו עוז, שבגללו הוא בכלל נכנס לתחום, והראה לו את התובנות שלו. עוז התלהב, ומהר מאוד עשה כמה עסקאות יחד עם חן "כדי להרגיש את השטח" ולראות שאכן התשואה כזאת גבוהה. אכן, היא היתה גבוהה כפי שחן הבטיח.
זה השלב שעוז הרגיש הרבה יותר נוח לגייס משקיעים - כי אחוזי התשואה עלו, והיתה סיבה טובה להתעסק גם עם כסף של אחרים. מה גם שהיה לו שותף, והוא לא היה צריך לעשות הכל לבד.
אז ביחד, הם החליטו לגייס כסף ממשקיעים כדי לבצע יותר עסקאות. הכל טוב? אז... לא. כמו בכל עסק, בהתחלה תמיד יש אתגרים.
האתגר העיקרי שלהם היה של זמן: המשקיעים שלא מבינים בנדל"ן בארה"ב, ובמיוחד בתחום הזה ספציפית, שאלו כל כך הרבה שאלות וביקשו הסבר לכל פרט בעסקה (וזה הכסף שלהם, אי אפשר להגיד להם לא), שלקח להם המון זמן לסגור עסקאות. אז במקום כסף, הבעיה הפכה לבעיה של זמן.
בפועל הרווח כמובן גדל, אבל זה ממש לא מה שחן ועוז רצו להשיג. הם קיוו להרבה יותר מזה. מה עושים? מצד אחד צריך עוד כסף להשקעות, מצד שני אי אפשר כל היום ללמד משקיעים נדל"ן.
וכך נולד קורס הנדל"ן שלהם. קורס שבו הם מכשירים משקיעים ורק לאחר מכן הם יכולים להשקיע ביחד עם עוז וחן. עוז וחן כמובן שמים גם את הכסף של עצמם בכל עסקה, ולא רק מנהלים אותה, כדי ששני הצדדים יהיו מושקעים.
בצורה כזאת המשקיעים יבינו בתחום, והניהול של העסקאות יהיה מהיר יותר וזורם יותר.
האם זה עבד? הם עשו מחזור אחד, הכשירו משקיעים ו... גילו שזה עבד מעולה!
הבעיה הפעם היתה שעל מנת להיות יעילים מבחינת זמנים, היה צריך לעשות קורס מרוכז פעם בשנה. בצורה כזאת התלמידים עוברים הכשרה בתקופה מסויימת שבה עוז וחן מקדישים הרבה יותר זמן ללימוד, ולאחר מכן מצטרפים למועדון המשקיעים עם עוז וחן וכל הזמן מוקדש לעיסקאות.
המודל עובד נהדר.
פעם בשנה הם פותחים מחזור קורס כדי להכניס עוד משקיעים למועדון שלהם. מועדון שכולו מורכב מאנשים שמבינים בתחום. והנה, התקופה הזאת של פעם בשנה הגיעה.
הקורס שלהם למעשה מחולק ל-2 חלקים.
1. החלק שהוא בחינם לגמרי, שנקרא "תפסת אמריקה", שאותו אפשר לראות וללמוד, כדי להבין אם בכלל בא לך להיכנס לתחום. אבל גם משקיעים שכבר יש להם נכסים יכולים ללמוד שם לא מעט דברים חשובים.
2. תוכנית הליווי המלאה, שהיא כבר בתשלום. בתוכנית מקבלים גם הכשרה מעמיקה על כל תהליך ההשקעה, השיפוץ והמכירה, וכמובן - ליווי אישי של עוז וחן (אישי, לא דרך מדריכים), עד תום העסקה הראשונה.
לאחר מכן, מי שרוצה יכול להשקיע גם יחד איתם.
מעניין אותך לבנות את סיפור ההצלחה שלך?
הנה הקישור לחלק החינמי.