פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      חולמים להשקיע בנדל"ן בחו"ל אך לא יודעים מאיפה להתחיל?

      סיימון לבייב, מומחה נדל"ן בינלאומי עושה סדר בנושא המושך אנשים שרוצים להגיע לעתיד כלכלי בטוח

      סיימון לבייב (יח"צ)
      סיימון לבייב (צילום: יח"צ)

      ענף הנדל"ן הוא ענף מאוד מתעתע שמושך אליו הרבה עניין מצד אנשים המבקשים להשקיע את כספם ולהבטיח את העתיד הכלכלי של משפחתם. רבים מהמשקיעים הפוטנציאלים רואים את העתיד הכלכלי שלהם דווקא בנדל"ן מעבר לים. אולם, חשוב לדעת, רגע לפני שבוחרים את אפיק ההשקעה המתאים לך, איך לעשות זאת נכון. סיימון לבייב שהונו מוערך ב-100 מיליון אירו, בין היתר מהשקעות נדל"ן בינלאומיות מציג מספר עקרונות רגע לפני שיוצאים לדרך.

      עקרון מספר 1 בחירת הנכס להשקעה- פרטי או מסחרי?

      קודם כל נגדיר מה הוא נכס מניב: מדובר בנכס מושכר המספק בדמות דמי שכירות החזר הכנסה כספית שוטפת וקבועה. נכסים מניבים מחולקים לנכסים פרטיים כגון בניין, דירה, וילה, או מסחריים: מרכז מסחרי, תעשיה, מלון, משרד ועוד. כל אחד מהנכסים בעל מאפיינים שונים שיכולים להשפיע על ההחלטה וכדאיות ההשקעה.

      המודל להשקעה בנכסים מניבים מבוסס על מנוף פיננסי ספציפי כך שעם הון פיננסי המותאם לך אישית ניתן לרכוש נכסים, לשמרם וליצור בהמשך רווחים. על מנת לבחון האם ההשקעה כדאית או לא, יש לשים על המאזנים את מחיר רכישת הנכס ומהצד השני את התשואה המתקבלת מדמי השכירות. כל זאת כמובן לאחר הורדת הוצאות שוטפות. מדובר בהשקעה עם סיכונים לא קטנים וחשוב לבצע בדיקה ותחקיר את הנכס הרצוי ולהכיר את ההוצאות והסיכונים בהשקעה.

      נכס פרטי (למגורים)- ניתן לומר כי מדובר בהשקעה סולידית, עם תשואות נאות ובטוחות יותר. הסיבה לכך שמדובר בתקופות שכירות ארוכות טווח בדרך כלל ובכך ללא תחלופת השוכר. בנוסף, התשואות בדרך כלל יציבות ולא מושפעות ממצב המשק.

      נכס מסחרי- מדובר בנכסים הדורשים הון עצמי והשקעה גבוהים יותר מאחר ודורשים לעיתים שיפוץ, ארנונה גבוהה יותר ואפשרויות שיווק. הסיבה לכך שהשכרת הנכסים הללו היא על ידי עצמאים וחברות ולא מדובר בעסקאות מהירות. בנוסף, יכולות להיות תקופות ממושכות ללא הכנסה ושכירות ועדיין על המשקיע לשלם את ההוצאות השוטפות עבור הנכס. לצד זה, מדובר בתשואות גבוהות הרבה יותר.

      עקרון מספר 2 בחירת המקום המתאים עבורך

      יש לבחון מספר פרמטרים ואת ההטבות מבחינת אותה מדינה בה תרצה להשקיע. ראשית חשוב לבדוק האם מדובר במדינה עם יציבות פוליטית, ללא סכסוכים או מטבע לא יציב, לדוגמא טורקיה או אוקראינה. ההמלצה כמובן היא להשקיע במדינות באירופה, יוון, פורטוגל. כיום ישנן הזדמנויות במזרח אירופה ומדינות הפותחות את שעריהן למשקיעים זרים. לדוגמא פורטוגל מציעה משכנתאות בגובה של 75% למשקיעים זרים, כך שמדובר בהון עצמי לא גבוה והאופציות להשכיר את הנכס הן על ידי air bnb או תקופות קצרות. מדינות כמו יוון לדוגמא מחזירות את התשואה בקיץ מאחר ומדובר במדינה עם תיירות נכנסת באחוזים גבוהים. כך, שאם הנכס בתקופת החורף נותר שומם, תקופת הקיץ מכסה על תקופה זו.

      עקרון מספר 3- מה היקף ההשקעה?

      כמובן מותאם לנכס המבוקש. במידה ומדובר בנכס הנרכש ב-100 אלף אירו, יש לקחת בחשבון מס רכישות, תיווך, שיפוץ וכמובן את ההון העצמי הנדרש מאותה מדינה שיכול להיות 35 אחוזים. הצעתי להתחיל קודם כל בהשקעה נמוכה של כמה עשרות אלפים וללמוד את התחום, את הנכס, את המודל שמתאים לך, אולי להכניס בשלב הראשון ביחד איתך שותף להשקעה. בהמשך תוכל להגדיל את היקף ההשקעה.

      עקרון מספר 4 - מצאת את הנכס המתאים- מה עכשיו?

      קודם כל חשוב לראות את הנכס בעצמך, לבחון את הקרקע, את המסמכים הדרושים לצורך הרכישה, לבחון את הסביבה של הנכס ולא לנהל הכל בשלט רחוק. בנוסף יש לבחון האם נכון לקחת הלוואה מהבנק או לשלם מקדמה, זאת משתנה בהתאם לנכס המבוקש ותנאי הרכישה. דבר נוסף שחשוב לבדוק האם יש צורך בשיפוץ, מי ינהל את הנכס עבורך באותה מדינה ומי קהל היעד שלך. מדובר בתהליך שיכול להגיע עד ל 3 חודשים ולכן חשובה מאוד ההתחלה ובחינת כל הפרמטרים טרם הרכישה.

      עקרון מספר 5- לא הכל נוצץ

      חשוב להבין כי יש לא מעט סיכונים בהשקעה בחו"ל החל מסיכונים כגון סיכוי שוק הנוגעים לתנודות השוק באותה מדינה, סיכונים מימוניים, סיכוניים משפטיים הנוגעים להיתרים של אותה מדינה, לחוזים, חוקים ועוד. לכן חשוב מאוד לבדוק את הכל היטב ולקחת בחשבון את אותם סיכונים שעלולים להוביל להוצאות נוספות.

      עקרון מספר 6- לנהל את הנכס בעצמי או דרך גורם מקצועי במדינה?

      יש שתי אופציות או למנות גורם מחו"ל שינהל עבורך את הנכס או לנסוע בעצמך כל כמה חודשים לבדוק את מצב הנכס. המלצתי לפנות לחברת ניהול, לה משלמים אחוזים או משכירות או סכום חודשי קבוע. אותה חברה דואגת לתשלומים שוטפים, שיפוץ, תיקונים, בעיות מול השוכרים. מדובר בהרבה כאב ראש שנחסך מכם באופן אישי. גם כאן חשוב לבדוק המלצות על החברה כשיש המון חברות ישראליות ברחבי העולם שעושות זאת ואין כמו גורם שדובר את השפה שלך ובכך יכול להקנות המון בטחון ושקט.

      וטיפ נוסף- השקעה בעת מציאות הקורונה

      משבר הקורונה ברחבי העולם הוביל לפוטנציאל גבוה להשקעה מאחר ואנשים דחו תשלומי משכנתה והלוואות, אותם יחלו לשלם בעוד מספר חודשים ולמצוקות כלכליות. אותם אנשים עלולים להיגרר למכירת נכסים וכאן ישנה הזדמנות כלכלית להשקיע. אם ניקח לדוגמא מדינה כמו איטליה שספגה מכה קשה מאוד מהקורונה עם אחוזי תמותה גבוהים. באזורים כפריים במדינה נותרו נכסים רבים של אוכלוסיה מבוגרת שנפטרה ללא צאצאים ורצוי לבצע בדיקה באזורים אלו ואף להתייעץ עם חברות נדל"ן באיטליה שיוכלו לתווך זאת ולהציג את אותם נכסים עבורך.

      בנוסף, מאחר וכלכלת העולם לא כמו שהיתה, הבורסות נפלו, הכסף המוחזק בקרנות נאמנות, אג"חים הצטמק. המטבעות הזרים צנחו וזו הזדמנות לבצע השקעות נדל"ניות, גם אם התשואה של ההשקעה תיקח יותר שנים, אנחנו כן נראה עוד כמה שנים תשואה באחוזים גבוהים יותר.