כדי שנוכל לענות על שאלה זאת, פנינו למר אבנר פיימן ומר אילן בקר, בעלי חברת IBP יזמות נדל"ן וקבלני בניין. החברה מעורבת בפרויקטים רבים ומגוונים במסגרת התמ"א בכל אזור גוש דן. לדברי מר פיימן ומר בקר ניתן לבחון את הנושא במספר אספקטים: מבחינה כלכלית ברור הדבר כי ישנו יתרון גדול בבניית מבנה חדש על פני שיפוץ מבנה ישן. בנוסף, דירה חדשה בבניין חדש שנבנה ומעוצב על פי הסטנדרטים המחמירים והמחייבים כיום עולה בערכה עשרות מונים על פני דירה ישנה שעברה שיפוץ.
מר אבנר פיימן מוסיף: "למה דומה הדבר? לרכב מודל 74 שנכנס לפחח הרכב, גם בהנחה שמדובר בפחח המוכשר והמנוסה ביותר בעולם, הרכב ייראה חדש מבחוץ אך עדיין הוא יהיה ישן, עם מנוע ישן, עם צנרת וטכנולוגיה ישנות, והערך שלו יהיה נמוך בעשרות אחוזים מרכב חדש מהניילונים."
מבחינת איכות וקיימות המבנה פירט בפנינו מר אילן בקר: הרעיון הבסיסי של כל תהליך התמ"א מדבר על חיזוק מבנה כנגד רעידות אדמה. במסגרת תמ"א 38-א לוקחים מבנה קיים ומוסיפים לו חיזוקים תוך כדי תקווה כי חיזוקים אלו יעמדו ברעידת אדמה, אך למעשה התהליך הוא למעשה סוג של תלאי חדש על מבנה ישן. במסגרת תמ"א 38-ב הורסים את הבניין הישן ובונים בניין חדש על פי התקנים המחמירים כנגד רעידות אדמה על כל המשמעויות הנגזרות מכך. לכן - על פי תפיסת העולם של בעלי אי בי פי, ישנה עדיפות ברורה לבניית בניין חדש ולא לייצר מצב של "תלאי על תלאי".
מן הכתוב עולה הרושם כי התשובה לשאלה היא עדיפות לתהליך של תמ"א 38- ב'.
נדגיש שמר פיימן ומר בקר, בעלי חברת אי בי פי, העלו נושאים חשובים לא פחות שאסור למקבל ההחלטות להתעלם מהם: כיום, בניינים חדשים מחויבים להיבנות על פי התקן הירוק, המשמעות היא הקפדה על איכות מאוד גבוהה מבחינת בידוד טרמי ואקוסטי, איכות סביבה, מיזוג, חלונות, חומרי גמר, כל אילו מובילים לבניין מאוד איכותי שיהיה בר קיימה עוד עשרות רבות של שנים.
היתרונות הגלומים בתוכנית תמ''א 38 ב' מעלים את קרנה. עם זאת, בחירת החברה שתוביל את הפרויקט הינה בעלת חשיבות גדולה. על כך מבהירים מר בקר ומר פיימן, מייסדי I.B.P: "על מנת למצות את פוטנציאל הרווח ואת כדאיות העסקה, רצוי לבחור בחברה שמבצעת גם את היזמות וגם את הבנייה במסגרת שירותיה. כאשר יזם התכנית צריך לשלם לקבלן עבור בניית הבניין החדש, הרווח שלו יהיה קטן יותר וזה עלול לבוא על חשבון בעל הנכס. כאשר היזם של הפרויקט מבצע גם את הבנייה החיסכון של התשלום לקבלן חיצוני מתגלגל בסופו של דבר אל בעל הנכס, שזוכה לתמורה טובה יותר."
תכנית תמ''א 38 ב' עלולה להסתיים בשנת 2022 בעקבות תיקון חקיקה שיכנס לתוקפו, וקובע כי תתאפשר מתן היטל השבחה חלקי לרשויות, זאת בניגוד למצב כיום שבו יזם המקדם תמ''א 38 זוכה לפטור אוטומטי. במסגרת התיקון, הרשות המקומית שבמסגרתה מבוצע הפרויקט, עלולה לדרוש היטל השבחה מיזם הפרויקט, היטל שיכול להגיע למיליוני שקלים ובכך אף עלול להעמיד את כל הכדאיות לביצוע הפרויקט בסכנה.
לאור השינויים והתמורות שייקרו בעולם ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות, מר בקר ומן פיימן ממליצים לאזרחים המעוניינים בביצוע הפרויקט להתחיל בקידומו בהקדם האפשרי, על מנת ליהנות משפע יתרונותיו במתכונתו הנוכחית.
בנוסף לתמ''א 38 והתחדשות עירונית, בחברת אי בי פי מתמחים בעסקאות קומבינציה. מדובר בעסקה שקשורה לזכויות הבנייה. לרוב בעל הנכס אינו מסוגל לבנות בעצמו, בשל סיבה כלכלית או מקצועית. במסגרת עסקת הקומבינציה בעל הנכס מתיר ליזם או לקבלן לבצע את הבנייה במקומו, ובתמורה הוא מקבל זכויות במבנה שהוקם, בחלק מהמקרים בתוספת סכום כספי.
לעסקת הקומבינציה יש היתכנות גבוהה למצות עד למקסימום את פוטנציאל הרווח של הנכס. בעל הנכס זוכה ליתרונות רבים מהעסקה, החל ממיסוי כבד על הבנייה, שחל על הקבלן המבצע, השבחת הנכס שברשותו, וכתוצאה מכך רווח כלכלי גבוה מהנכס, שברוב המקרים מגיע ל50% תוספת בהשוואה לנכס הישן. בנוסף, הבעלים ממשיך להיות בעלים של חלק מהקרקע עד תום העסקה והוא נהנה מיתרונות מס.
לאתר I.B.P