פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      המדריך לאכלוס משרדים במרכז גוש דן

      תקופת הקורונה אינה תקופה פשוטה במשק בכלל ובשוק בנדל"ן המסחרי בפרט. כיצד להתנהל נכון בתקופה הזאת?

      משרדים (יח"צ , shutterstock)
      משרדים (צילום: shutterstock)

      קודם כול אני רוצה לעשות סדר בדברים, אני מבטיח להתייחס רק לעובדות מהשטח שמביאים 9 סוכנים של RECOM מהמתחמים הגדולים במרכז גוש דן: סיטי תל אביב, בורסה, מתחם בי.בי.סי וסיטי פ"ת. אלה המתחמים שבחלקם אנחנו ממש שולטים, ובחלקם האחר נשלוט גם כן בשנים הקרובות - אני בטוח בזה.

      1. חללי עבודה משותפים - התרוקנו חלקית בזמן הסגר, אבל עכשיו אנשים חוזרים וכיף לראות את זה. הם רק מבקשים להוסיף בחוזה סעיף "קורונה". זה אומר שאם יהיה עוד סגר, ניתן יהיה להקפיא את התשלום. את כל זה אני אומר כבעל חברה שרק הלכה וגדלה, ועוד לקחנו משרד נוסף במתחם WORKUP שבמגדל VTOWER (מקום כיפי, נוח ומומלץ מאוד).

      לכל מי שמספר בלי סוף על חללי עבודה, אספר לכם סיפור מאוד רלוונטי. בעלים של מגדל יפה וחדש בתל אביב פנה לחברה גדולה בתחום חללי עבודה משותפים, אולי בגלל הקשיים עקב המשבר, וביקש לשכור מקום במגדל (יש לציין שקיימת רשימת המתנה של לקוחות שרוצים לשכור באותו המגדל). החברה בתגובה ענתה להם שהכול בסדר ושהם לא מתכוונים לפנות אפילו מ"ר אחד בבניין! אלה הם עובדות ולא ספקולציות של אינטרסנטים כאלה או אחרים.

      2. חדשות מפתיעות מהשטח - ביקוש אדיר למשרדים של 3-4-5-6 חדרים להשכרה במרכז גוש דן, זה מטורף! אני לא אגיד לכם שבטח ידעתי שכך יהיה. ממש לא. אבל זה קורה, וגם קל לבדוק את זה. גם יד 2 פרסמו בזום עם המתווכים את הנתונים המדהימים האלה. אני רק אנסה לנחש שזה קורה בגלל שנוסף על לקוחות קבועים (עו"ד, רו"ח ועוד) הגיעו גם חברות שהצטמצמו.

      יש עוד לקוחות כיפיים חדשים, ולא מעט. נסו לחשוב, מי הם יכולים להיות? נכון, בעלי חברות שרוצים להתייעל ובאים מרוטשילד וכו' שבתל אביב, אחרי ששילמו 100-130 שקל ובאים לבני ברק למגדלי בסר ואחרים, ורוצים לשלם 60-70 שקל - ואנחנו בכיף עוזרים להם!

      3. משתמשי הקצה (אלה שקונים לשימוש עצמי) - השתגעו גם כן! בכל הקריירה שלי של 10 שנים בתחום הנדל"ן העסקי, לא ראיתי דבר כזה. 10 פגישות ביום עם בעלי עסקים שרוצים דחוף לרכוש משרד בשביל לעבוד בו. גם הפעם לא אגיד לכם שזה ברור ושציפינו לזה. אני למדתי מעופר פלדמן (מנכ"ל קנדה ישראל וגם מרצה שלי בקורס "מגדלים" במרכז הנדל"ן שניהל וארגן גיא מילוסלבסקי - אדירכל מוכר מאוד בתחום) על סינדרום של פחד מלפספס הזדמנויות. זאת אולי בדיוק הסיבה שרואים עלייה במניות בבורסה ובעוד תחומים. כנראה גם בעלי עסקים הבינו סופית שנכון להם לשלם לעצמם מאשר למשקיע אחר, והם גם רוצים לבנות פנסיה סוף סוף. ולמה דווקא עכשיו? כי הם מרגישים שזאת אולי הזדמנות אחרונה לרכוש במחיר מיוחד לאחר הנחת קורונה.

      4. משקיעים - "הרגו" אותם כל הספקולציות וההכללות של אלה שמוכרים דירות או משכירים משרדים, ואחרים. אני אישית כבר לא יכול לראות את המאמרים מהסוג הזה שרק מפריעים לאנשים ומטעים אותם. האמת היא שמפחידים ומבלבלים אותנו כבר יותר מעשור. אפילו כאשר רק נכנסתי לתחום המשרדים ב-2010, כבר אז קראתי את אותם המאמרים על המשרדים. בדיוק אותם הדברים שרובם אינם נכונים מאז ועד היום, והניסיון מוכיח את זה. למעשה יצא שיזמים ומשקיעים עשו בכל השנים הללו מיליונים רבים על המשרדים!

      עכשיו, הקורונה משפיעה, אין ספק. יש עסקים שנסגרים ומצטמצמים, מחירי השכירות יורדים והתשואות גם כן. אני בודק אופציות אחרות ללקוחות שלנו, ועדיין קשה מאוד להתחרות עם הכדאיות של המשרדים מול כל השקעה אחרת. ראו בעצמכם - בעל חברה שקונה משרד חוסך כבר מהיום הראשון 30% של מס דיבידנד. זהו רווח אדיר ומיידי שאין ברוב האופציות האחרות!

      חשוב לדעת שגם אם מחירי השכירות עוד ירדו, והתשואה תרד משישה או שבעה לחמישה אחוזים - עדיין תשואת cash on cash תגיע לבין שמונה לתשעה אחוזים לפחות בזכות אחוזי המימון הגבוהים והריבית הנמוכה (זה מאפשר להרוויח גם על הכסף של הבנק).

      ברור שיש גם משרדים ריקים או מושכרים במחיר נמוך מאוד, אבל יש גם עו"ד שבקושי סוגרים את החודש ומנגד כאלה שיושבים במידטאון במשרד משלהם ונוסעים ברכב יוקרה. ודיפרנציאציה כזאת קיימת בכל תחום.

      אני רוכש משרדים כבר 7 שנים, ותמיד הצלחתי להשכיר בבסר 3 ובבסר 4 ב-85+ שקל למ"ר כאשר יש משרדים שהשכירו ב-60 וב-65 שקל באותו הבניין (המחיר תלוי בגודל המשרד, רמת הגימור, קומה, כיוון ועוד). אני מכיר משקיעים שלא הרוויחו הרבה על המשרדים, כאשר אחרים עם "פליפים" מגיעים לתשואה על הון של כ-25-20 אחוזים בשנה ,ועל השכרה בלבד מרוויחים 13% על ההון (במקרה של מימון 70-75 אחוזים). לכן אני בטוח שאסור לעשות הכללות, ובכל תחום שהוא.

      אומנם חשוב לציין שהמצב הנוכחי מאט את המשקיעים וגורם להם לבדוק טוב יותר את השטח, ולכן הם גם מעדיפים עסקאות מניבות ככל האפשר. וזו הסיבה שהם מחפשים משרדים מושכרים, ומדהים לראות שלמי שיש משרד מושכר, למרות הקורונה הוא אינו ממהר למכור אותו. וגם אם הוא כן מסכים למכור, משקיעים קופצים על משרדים כאלה ומיד סוגרים!

      חברת ריקום (יח"צ , ריקום)
      RECOM (צילום: יח"צ)

      המלצות למשקיעים שבבעלותם משרדים לא מושכרים במרכז ת"א (סיטי), מתחם הבורסה, מתחם BBC, סיטי פ"ת ואחרים:

      - משרדים עם גמר (לא מעטפת) ברמה פשוטה-סטנדרטית (פחות מ-3,000 שקל למ"ר) או מחולקים לא יעיל - אני ממליץ למכור. הסיבה: משרד בתקופה הזו יכול להיות ריק הרבה זמן או מושכר במחיר נמוך. משקיע שלקח מימון וצריך לשלם לבנק, רצוי שימכור בהקדם ויסגור את החוב. יש עוד סיבה למה לא להשכיר במחיר נמוך - משקיע אחר לא יקנה בגלל התשואה הנמוכה, ולמשתמש קצה זה לא יתאים כי המשרד כבר תפוס עם השוכר.

      - משרדים במגדלים יוקרתיים עם גמר יפה (בעלות 3,000+ שקל למ"ר ברוטו) ותכנון יעיל במרכז גוש דן - אפשר להשכיר, ובלי בעיה גדולה. אפשר מקסימום לתת גרייס למשך חודש/ חודשיים, ולהסכים לסעיף "קורונה". אני ממליץ, דרך אגב, לשני הצדדים להסכים על 50% תשלום בזמן הסגר - כדי שלא רק צד אחד יספוג ויפסיד.

      - משרדים מוכנים לאכלוס (עם גימור) במגדלים פחות מבוקשים שלא במרכז תל אביב ובמתחם הבורסה - אני ממליץ לנסות להשכיר, ואם לא תצליחו תוך 4-3 חודשים עם כל ההנחות ההגיוניות, אז תצטרכו למכור. המלצה חמה במיוחד למשקיעים שלקחו מימון של יותר מ-50% ואין להם כרית מזומנים בשביל לשלם לבנק עבור המשרד שנרכש ולא הושכר לבסוף - אל תחכו, החליטו החלטות מהר!

      - למי שיש משרד יפה או יפה פחות, ובמגדלים ישנים או בבניינים פשוטים ולא יוקרתיים - למכוררררררררררררררר ובהקדם. האמת היא שזהו דבר שנכון לעשותו גם בלי הקורונה, רק שהיום זה ברור מאוד! אל תתחילו לשפר ולשפץ, זה כסף נוסף שהולך לפח וחבל!

      משרדים ברמת מעטפת

      זה סיפור שלם. אנסה לעזור ולתת כמה טיפים עיקריים לפי סוגי המשרדים הקיימים:

      1. משרדים הגדולים מ-400-350 מטרים ברוטו לא כדאי לבנות מראש אלא קודם כול לנסות למצוא להם דייר. מה שאני כן ממליץ הוא להציע ולבנות לדייר חלוקה מקובלת (אך לא מיוחדת מאוד שלא תתאים לשום דייר עתידי אחר) - ולתת לו גם הנחת "קורונה". אם יש מכם משקיעים המגיעים למצב ש"אין לכם אוויר", לא לשחק משחקים מיותרים ולחכות לדייר!

      חיפוש לקוח גדול היום יכול לקחת חודשים, ואף חצי שנה ויותר. תשימו את האגו בצד ותמכרו במחיר המתאפשר ללקוח, וגם בהפסד אם צריך. זה לא שעשיתם השקעה לא טובה וטעיתם, זאת פשוט תקופה מיוחדת המצריכה לקבל החלטות נכונות גם במחיר גבוה...

      2. משרדים במגדל בגודל עד 230-200 מטרים ברמת מעטפת עם ממ"ק או שירותים בפנים - למכור. תמיד קשה יותר להשכיר אותם, והיום במיוחד. במרכז תל אביב משרדים כאלה מתאכלסים מהר יותר, במקומות אחרים פחות. הכול לפי המיקום והביקוש.

      3. משרדים של עד 350 מ"ר בסיטי של ת"א ובבורסה - לבנות מראש ולא לחכות לדייר. חברות בגודל הזה רוצות להיכנס תוך חודש-חודשיים ברוב המקרים, הן אינן מוכנות להתעסק בתכנון ובבנייה ולחכות חצי שנה.

      חשוב מאוד לציין שאם כבר אז כבר. אם בונים, אז יפה וחכם. תכנון חייב להיות סופר יעיל, ובלתי אפשרי לעשות זאת בלי המלצות של משווק תותח שישכיר עבורכם את המשרד! גם הגימור הוא חשוב מאוד. הצבעים והחומרים צריכים להיות ברמה גבוהה מאוד, ולהתאים לרוב הלקוחות הפוטנציאליים. אל תתחילו לבנות אם אינכם מוכנים לשלם על גמר יפה, כי ברוב המקרים מדובר בכסף שנזרק. היום שוכרים רוצים פרופיל יוקרתי במקום גבס, פרקט או גרניט מיוחדים; אין יותר תקרה אקוסטית פשוטה ואין יותר דלתות נמוכות ועוד. היום השוק דורש גמר אחר לגמרי. בניית גמר זול ולא יעיל או נדרש יכולה להיות התאבדות עסקית!

      מצד שני גם לא כל דבר יקר בהכרח מתאים להשכרת משרד. רוב השוכרים לא אוהבים בטון מוחלק למרות שהוא יקר. לכן גם מי שיש לו כסף צריך להתייעץ בשביל לא לזרוק אותו לפח פשוטו כמשמעו!

      4. משרדים קטנים (160-50 מ"ר) וחלוקה לשטחים קטנים יותר: זהו נושא גדול ומעניין, ולא טריוויאלי למדי. אני "פריק" של משרדים קטנים, קנינו ומכרנו מאות משרדים כאלה. עזרנו לאנשים לחלק, לבנות ולהשכיר. משרדים קטנים מאז ומתמיד היו מבוקשים וכדאיים במיוחד למשקיע - בגלל שהושכרו במחיר יקר יותר מאחרים. אני שמח שגם היום זה נכון.

      אבל חשוב לציין שלפני החלוקה הפנימית צריך לבדוק כמה חדרים (סטנדרטיים) אתם יכולים ליצור במשרד קטן. למשל משרד של 80-70 מטרים ברוטו חייב לכלול 3 חדרים וקבלה לפחות. במשרד של 100 מטרים רצוי שיהיו 4 חדרים וקבלה לכל הפחות. הרעיון הוא שמשרד קטן חייב להיות יעיל כי בעלים של חברה קטנה בודק כל דבר - יחס ברוטו/נטו, מספר חדרים ביחס לגודל, מיקום ונוחות של המטבח, קבלה והמתנה ועוד. לכן מצד אחד משרד קטן הוא מעניין וכדאי מאוד, מצד שני כל פרט קובע ומשפיע. פרט אחד אפילו יכול להיות סיבה לGo Not Go -, לכן לתכנון נדרש ניסיון ומקצועיות ייחודיים.

      זה בגדול מה שרציתי להגיד - ולנסות לעזור לכם. כואב לי לראות אנשים שנלחמים במצב בלי ניסיון וידע בתחום. לאלה ש"יודעים הכול" בטח לא אוכל לעזור, אבל לכל האחרים אשמח לחסוך הרבה כסף ועוגמת נפש.

      לכל מצב יש פתרון, והכול אפשר לעבור, צריך רק להיות פתוח ועם נכונות ללמוד ולשאול מומחים בתחום. זה כל הסוד.

      אוהב אתכם ומאחל לכם המון בריאות, עסקים טובים והשקעות מוצלחות.

      שלכם, אלכסיי מולצ'נוב, מנכ"ל ובעלים של RECOM - שיווק וניהול נדל"ן

      www.recom.co.il, 03-6965533