יועץ המשכנתאות אופיר פאר חושף את הסודות שעלינו להכיר בעולם המשכנתאות

בראש הבנקים עומדות חברות פרטיות בדרך כלל וכאמור, הבנק אינו מוסד ללא כוונת רווח. אנו כלקוחות צריכים לחשוב מה מתאים לנו ומה פחות. גם כשמדובר בבנק, איננו צריכים לנהוג בקלות דעת. בנק לאומי אינו שייך לאומה, בנק פועלים אינו מייצג את הפועלים וכדומה.

אופיר פאר הינו יועץ מומחה למשכנתאות, בעל מוניטין של שנים רבות בתחום ובאמתחתו מאות לקוחות מרוצים, להם הצליח לחסוך בממוצע כ-150 אלף ש''ח לעסקת המשכנתא. שמו המלא "אופיר אריה פאר" והמשפט "תלמד איך לחסוך הכסף" שניהם 794 בגימטריה, כך שללמד אנשים בישראל איך לא לבזבז את כספם בתשלומי המשכנתא הינה שליחות עבורו. אופיר מסייע גם במחזור משכנתא, והוא אף מדריך במכללה אנשים איך להיות יועץ משכנתאות לפרנסתם כך שהידע שלו בתחום רב ושווה ללמוד ממנו.

לאופיר יש 20 שנות ניסיון עם המערכת הבנקאית, מהן 8 שנים כעובד בנק, כך שמכיר איך הדברים מתנהלים מ"בפנים". בשיחה שערכנו איתו הוא הסכים לחשוף את הסודות שהבנקים שומרים בקנאות מאתנו בכל הקשר ללקיחת המשכנתא.

לכן אופיר מבהיר כי "יש לבוא מוכנים לבנק למשכנתאות עם הרכב מסלול משכנתא שנכון לנו ולנהל מו"מ תקיף על ריביות המשכנתא שנקבל. חשוב להכיר את מאחורי הקלעים של הבנקים למשכנתאות ואת הרציונל העסקי של הבנק."

1. הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר מבלי להסתכן. לכן הבנק מחלק את הלקוחות לפי רמת סיכון ונותן להם ציון. הציון נקבע בדרך כלל לפי היקף הנכסים הפיננסים של הלקוח בבנק (עו"ש / פק"מ, וכדומה) וההכנסה החודשית שלו. ולכן בהכרח - מי שיש לו יותר נכסים / יותר הכנסה חודשית יקבל ריביות טובות יותר.

2. הבנק מחפש יציבות. ככל שהסיכון של הלקוח לדעת הבנק גבוה יותר כך הריביות יעלו. כלומר מי שיש לו שכר נמוך /רווק/ עצמאי/ שכיר בעל וותק של פחות משנה במקום עבודתו וכדומה יקבל ריביות גבוהות יותר.

3. בדרך כלל יש לפקיד המשכנתאות בבנק יעד מכירה אישי / סניפי וכדומה של מספר משכנתאות שצריך לבצע. לכן תיתכן שונות בהתייחסות של בנקאי / סניף באותו בנק לאותן הכנסות לקוח. לכן ישנם הבדלים שונים בין הצעות המשכנתא שתקבלו בין הבנקים ואפילו בין הסניפים השונים של אותו הבנק.

4. פקיד המשכנתאות של הבנק יכול לשפר הצעה שתביא לו מבנק אחר ע"י הורדת הריבית במסלול מסוים שיש ב 2 ההצעות ובמקביל להעלות את הריבית / לשנות הסכום הכספי שבאותו מסלול כך שלא באמת הצעתו כעת עדיפה ויש להיזהר מכך. יש לדעת להשוות בין ההצעות השונות, על כל רכיביהן.

5. אין לפקיד המשכנתאות בבנק מספיק זמן להקדיש לכל לקוח ו"לתפור" לו את מה שבדיוק מתאים ללקוח כולל המאפיינים האישיים שלו (מתי יוצא לפנסיה, צפי להרחבת/ צמצום המשפחה, הלוואות שיש היום ללקוח וכדומה).

על רקע הסיבות הנ''ל וסיבות נוספות, עולה קרנו של יועץ משכנתאות חיצוני. ליווי של יועץ משכנתאות פרטי (בתהליך לקיחת משכנתא חדשה או בתהליך מיחזור משכנתא קיימת) מאפשר חיסכון של מאות אלפי ₪ לאורך חיי המשכנתא, התאמה מירבית של המשכנתא לצרכי המשפחה, ומתן שקט נפשי. אופיר מדגיש כי "כיועץ משכנתאות אני מצליח לחסוך ללקוחות שלי מאות אלפי שקלים. יתר על כן, חשוב להבהיר כי בניגוד לחברות שמפזרות הבטחות להוזלה משמעותית, לעיתים ללא כיסוי, אני מתחייב לכלל הלקוחות שלי שאם אין חיסכון של 50 אלף שקל אני לא מתחיל בתהליך."

בניגוד לדעה הרווחת, אופיר מדגיש כי החיסכון הגדול במשכנתא לא מגיע מההבדלים בריביות בין הבנקים השונים (כ30 אלף ש''ח בממוצע), אלא מיצירת התמהיל בהתאמה אישית עבור יכולת ההחזר של הלקוחות.

"תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שמרכיבים יחדיו הלוואה אחת. מבדיקה שערכתי, עולה כי ניתן לחסוך כ120 אלף שח בממוצע מחישוב תמהיל נכון ומותאם אישית ללקוחות. מה שנראה זול בטווח הקצר אינו בהכרח משתלם במבט כולל."

חידוש מעניין שחל לאחרונה בשוק המשכנתאות שאופיר מספר עליו הוא האפשרות לקחת משכנתא בדרגה שניה. עד היום אם הייתה למשפחה משכנתא בבנק א', אזי היא הייתה כבולה לאפשרות להגדיל אותה רק בבנק הזה או לקחת את המשכנתא הקיימת ולהעבירה לבנק ב' ובו לקחת את התוספת. כעת ניתן שמשכנתא א' תהיה בבנק א' ומשכנתא נוספת (למשל לסגירת הלוואות ומימון התקופה הקשה של חל"ת/אבטלה כפי שרבים כעת צריכים לאור משבר הקורונה) תהיה בבנק ב' .

חידוש נוסף שחל לאחרונה עקב הקשיים שיצר משבר הקורונה, עליו אופיר מרחיב הינו האפשרות ללקיחת משכנתא לצורך מימון שוטף וסגירת הלוואות.

לאחרונה פורסמה הוראת שעה של בנק ישראל שתכליתה מתן אפשרות לבנק לתת הלוואות לכל מטרה במשכון דירה בשיעור מימון של עד 70% (בעוד שעד ההקלה המגבלה עמדה על 50%). כך לדוגמה, אם משפחה שרכשה דירה במיליון שקל, עם משכנתה של 600 אלף שקל (60% מימון), הייתה פונה לפני חודשיים לבנק לבקש משכנתה לכל מטרה - היא הייתה נענית בסירוב. כעת היא יכולה לקחת 100 אלף שקל בהחזר חודשי של פחות מאלף שקל לחודש, היות שעל נכס של מיליון שקל ניתן עכשיו לקחת 70% מימון.

יותר ויותר חברות נכנסות לתחום שרוב האזרחים כלל לא מכירים - משכנתא לגיל השלישי.

היום גם אדם בגיל 90 יכול לקחת משכנתא. הסיבה העיקרית היא למימון השוטף . עקב הצרכים הכספיים הגבוהים בגיל המבוגר (תרופות, תשלום למטפלת זרה, שינויים בדירה הנדרשים בגיל המבוגר וכדומה) החסכונות אוזלים. במשכנתא שכזו לרוב הלווה יכול לקחת משכנתא שיכולה להגיע אפילו עד 50% משווי הבית כאשר הפירעון שלה ייעשה בדרך כלל ע"י היורשים תוך שנה מפטירת אחרון הלווים (בד"כ אחרון בני הזוג) שיצטרכו לקחת בעצמם משכנתא על הנכס (שתוחזר מהשכרתו בדרך כלל) או ממכירת הדירה וחלוקת שווי הבית פחות המשכנתא בין היורשים.

"זאת ההחלטה החשובה ביותר בחייכם, לכן יש לבצע בדיקה מעמיקה יסודית. הדבר החשוב ביותר הוא להבין שלפקידי הבנקים יש ניגוד אינטרסים. לכן צריך לעשות משא ומתן עם כמה בנקים, לחקור ולבדוק מהם המסלולים המוצעים ומדוע הנציג ממליץ דווקא עליהם. התמהיל חשוב הרבה יותר מהריבית. אם יש לכם זמן מוגבל ללמוד את התחום שים את עיקר הזמן ללמוד את התמהיל ולא מאבק על הריבית." למתעניינים בטיפים נוספים ניתן להוריד חינם את הספר " 6 דרכים קלות לחסוך במשכנתא שלך" באתר שלו, כמו גם לקרוא שם 100 חוות דעת עליו.

אופיר פאר יעוץ משכנתאות ונדל''ן

לקביעת פגישת יעוץ ראשונית חינם חייגו 054-7137989

לאתר

לעמוד הפייסבוק