בשנים האחרונות לא מעט משקיעים ישראלים שוברים את הראש בניסיון למצוא מקומות שיכולים להניב להם תשואות יפות מהשקעות בנדל"ן. מחירי השוק בישראל עצמה הרחיקו את אותם משקיעים, גדולים וקטנים כאחד, לחפש יעדים אטרקטיביים ברחבי העולם ובעיקר בארה"ב.
באופן טבעי צצו להן לא מעט קבוצות וחברות אשר מציעות תיווך, ליווי והדרכה בין החלום על השקעה פסיבית למציאות בשטח, אך חברה אחת עושה הרבה מעבר, היא לא מציעה רק תיווך ביניים אלא שותפות מלאה. מדובר בחברת RM Group השקעות נדל"ן, חברה אשר עוסקת בביצוע השקעות בתחום הנדל"ן, מתמחה באיתור וניהול נכסים מניבים להשקעה.
המנכ"לים והבעלים של החברה הם מתן פרטמן ורן הראל, שהחלו את דרכם בשוק המקומי בישראל בעיר באר שבע, שם רכשו וניהלו ביחד עם משקיעים מאות דירות. מאז הראל ופרטמן העבירו את רוב פעילות החברה לארה"ב וליעד חדש וסנסציוני, זנזיבר, והם בוחנים יעדים נוספים.
בשתי תכניות הפודקאסט הקודמות מתן פרטמן שוחח על השקעות מולטי פמלי וקרן השקעות בנדל"ן, בפרק השלישי הוא התפנה לספר על הטעויות הכי נפוצות של משקיעים בנדל"ן ואיך הוא פועל בשוק המרתק.
השאלה הראשונה והמתבקשת היתה, מה הטעות הכי נפוצה של מי שמבקשים להשקיע בנדל"ן, על כך מתן סיפר: "נתחיל מזה שהיום השקעות בנדל"ן הן כבר לא נחלתם של אנשים עשירים אלא כמעט כולם עושים זאת ובאופן טבעי יש חוסר ניסיון וטעויות.
"הטעות הבסיסית ביותר היא שמגיעים לחפש השקעה מבלי לדעת מה הם באמת רוצים ומחפשים, לכן בשלב הראשון אני תמיד ממליץ לשבת ולהעלות על השולחן מה רוצים להשיג, מה מטרת ההשקעה- האם צריך עוד כסף בתזרים החודשי? האם אני רוצה למנף את הכסף לרכישת דירה נוספת? האם אני רוצה את ההשקעה ל- 3 שנים, ל-5 שנים, ל-20 שנה? כי לכל אחד יש את האפשרויות שלו ועם מטרות וסיבות משלו, ישנם משקיעים בני 22 וישנם משקיעים בני 80 והמטרות שלהם כמובן שונות לחלוטין, כי להגיד אני רוצה להרוויח כמה שיותר וכמה בכמה שפחות זמן ובכמה שפחות סיכון זו לא המטרה האמיתית, לכן, כאשר יודעים מה רוצים זה מכוון אותנו לשאול את השאלות הנכונות".
טעויות נוספות יש לא מעט, אחת בולטת נוספת היא התרכזות בתשואה בלבד, באופן טבעי כולם רוצים להרוויח כמה שיותר, אך הרדיפה אחר גובה התשואה יכולה בעיקר להוביל דווקא להפסדים כספים במקום רווחים, מתן הסביר מדוע. "אם הבטיחו למישהו תשואה גבוהה, האם זה אומר שמדובר בהשקעה טובה יותר או בטוחה יותר מהשקעה אחרת? ממש לא, בטח ובטח אם אתם מחפשים להיכנס להשקעה עם כמה שפחות סיכונים, כך שלא התשואה לבדה צריכה להיות חזות הכל כאשר שוקלים האם להיכנס לעסקה מסויימת".
ומה לגבי בעיות בלתי צפויות שיכולות לצוץ לאחר רכישה של נכס נדל"ני שמשקיעים לא נערכים אליהם בצורה נכונה? על כך מתן הרחיב, "תמיד כשאני מנתח עסקת נדל"ן אני מתחיל לנתח את התרחישים שעלולים לקרות בשלבים, קודם כל שלב הרכישה, לבדוק שהנכס רשום כמו שצריך על שמי, בדיקה שהכל תקין עם עורכי דין.
"השלב השני הוא של הניהול השוטף, הרי יש דיירים בדירות השונות, אפשר שיום אחד למישהו הניאגרה תתפוצץ, או שלדייר אחר תהיה בעייה במזגן, לכן אני תמיד שם את הסכומים הקטנים הללו בתקציב התוכנית העסקית.
"השלב השלישי מתייחס להוצאות בלתי צפויות גדולות כמו שריפה, סופה, רעידת אדמה, אל מול הדברים הללו אני מוגן בעזרת ביטוח מוכן מראש, אפשר גם לעשות בדיקה של מה לא כיסיתי בעזרת הביטוח כי אי אפשר או לא צריך לבטח כל דבר, לכן אפשר לבדוק מה מידת הסבירות להיווצרות של בעיה גדולה ואפשר לשים קופה עם סכום איקס להוצאות לא צפויות שכאלה.
"יחד עם זה יש מקרים ששום דבר לא עוזר, לא משנה מה עשינו וכמה התכנון היה נכון, הדברים לא הלכו כמתוכנן וגם אז צריך לתכנן מסלול מחדש ולעשות פעולות. אם ניתוח הסיכונים שלי היה מעמיק וטוב לפחות הורדתי את הסבירות שהדברים הבלתי צפויים הללו יקרו ובסופו של דבר כמו בחיים אנחנו פועלים, לפי הסבירות ויחס סיכוי-סיכון, האם הסיכויים להצלחת ההשקעה יהיו 70% או שאני מצמצם אותה עד כדי 95% סיכוי להצליח".
על עוד בעיות בהשקעות נדל"ן, פתרונות אפשריים ועוד בפרק השלישי.
האזנה מהנה.
לפודקאסט
ספוטיפיי
אפל -