איך ניתן לדעת מי אנשי המקצוע הטובים ביותר שיכולים להוציא עבורנו לפועל את תוכנית תמ"א 38? עו"ד רוית סיני, אחת מעורכות הדין המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38, פינוי בינוי, אירחה בתוכנית הפודקאסט השני שלה את צורי בר, דור שני לענף הבנייה, מנכ"ל ושותף בחברת אפגד בניין וסביבה.
בשיחה מרתקת הם מגלים את כל הסודות שמאחורי הקלעים, על איך זה נראה מבפנים, כאשר יש יזם, חברה גדולה ורצינית במקביל לעבודה עם ואל מול עורכי דין לדיירים.
אחד הדברים החשובים ביותר, לפני שיוצאים לדרך בפרוייקט מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית הוא הקמה של נציגות אשר תייצג את הדיירים מול עורכי הדין, כי בשלב מתקדם כדאי מאוד שהם אלו שיעמדו מול החברת היזמות.
מדובר גם באינטרס של חברת יזמות רציניות, לעבוד מול אנשי מקצוע שמבינים עניין, על כך מספרת רוית: "סטטיסטית, כאשר היתה נציגות שמורכבת מבעלי דירות שמבינים עניין ורוצים להתקדם ולקדם, הם בדר"כ יגיעו לפגישות אצלי במשרד, ישקיעו זמן ויטרחו לעדכן את כל הדיירים, במקרים אלו - הפרויקטים הסתיימו בהצלחה. במקרים אחרים, שאין נציגות אלא כזו המורכבת מבעלים שכופים עלהם להיות בנציגות מטעם הדיירים, הם לא יטרחו להגיע לפגישות מתואמות, ובמקרים אלו- הפרויקטים האלו, פשוט לא יתקדמו.
"אחד המדדים שעושים עבורי סינון ראשוני, הוא כאשר אני מבקשת מחברי הנציגות להגיע לפגישה אצלי במשרד, זה צריך להיות אינטרס שלהם לראות במי מדובר, אם הם מסרבים ומבקשים שאני אבוא אליהם, אני יודעת כי רמת הרצינות של הדיירים נמוכה עד לא קיימת, כי מי שמתעצל לבוא למשרד של עורכי דין, שזה המינימום שצריך לעשות, הוא לא יעשה מעבר כשידרש".
גם לאחר שבוחרים את עורכי דין שילוו את הדיירים ואת החברה היזמית שתוציא לפועל את הפרוייקט, הדבר החשוב ביותר שעליו חייבים לשמור הוא על יחסי האמון בין עורך הדין לבין הדיירים. בכל שלב האמון יכול להישבר וברגע שהאמון נסדק, אפשר לאבד פרוייקט שלם.
ישנם אנשי מקצוע חסרי סבלנות וחסרי כבוד אנושי, רוית מעידה מניסיון: "כל איש מקצוע, גם יזמים, צריכים לדעת את מגבלות הכוח שיש לכל אחד, יש יזמים שלא יודעים לשוחח עם דיירים, גם אם הם אנשי מקצוע מעולים, אבל בסופו של דבר מדובר בפן אנושי".
צורי ציין דבר נוסף בהקשר הזה: "לפעמים אנחנו רואים יזמים שלוקחים אנשי מקצוע שהם אנשי מכירות נהדרים שיודעים לשוחח מול הדיירים, אבל הם לא יזמים, לא מבינים את הדקויות החשובות ולכן גם זה לא הדבר הנכון לעשות, כי פרוייקטים יכולים להיתקע גם שנתיים ושלוש לאחר יציאה לדרך אם הדברים לא נסגרו בצורה מלאה ונכונה בשלבים הראשונים של העסקה".
אחת הבעיות בתחום פינוי בינוי ותמ"א 38 היא שהכוח הגדול לגבי הוצאה לפועל של פרוייקטים נמצא עדיין בידיים של העיריות השונות. רוית וצורי מתפללים ליום שבו הזכויות לפרויקט יקבעו על ידי רשות התכנון בלבד כגון ועדות מחוזיות, ולא יהיו בידי ראשי ערים, לטענתם הפרוייקטים השונים משמשים ככוח פוליטי מצד ראשי העיר, כאשר אלו מטרפדים או מאשרים עסקאות לפי אינטרס אישי או חוסר יעילות פקידותית, כאשר אלו לא פועלים לטובת הדיירים.
כל דייר חייב להיות עירני לפרטים והסעיפים הקטנים ביותר, כשגם השפעה של אות אחת בלבד, יכולה לשנות את כל התמונה, צורי סיפר: "אני לא מוכן לבחון חוזים שאין בהם מספר ברור וקבוע בכל הנוגע לתוספת של שטח דירה או מחסן. לדוגמא שיזמים מציעים לדיירים תוספת של כ- 25 מטר - האות כ' לפני המספר מהווה פתח מסוכן. התוספות של 25 מטרים מבחינתי כבר לא קיימות, כי בכל הערים בארץ התוספת מוגבלת לעד 12 מטר שהם בסופו של דבר תוספת של ממ"ד. גם בפרוייקט פינוי בינוי וגם בתמ"א 38. להערכתי ככל שהזמן יעבור גם ה-12 מטר הללו יתאדו".
על הרצון שהדברים יהיו ברורים חד משמעית צורי הוסיף: "החלום שלי שפעם אחת בארץ יעשו משהו בצורה מקצועית ואיכותית עם חשיבה מערכתית על כל צדדיה, ושתהיה וודאות תכנונית לאורך זמן".
העיר תל אביב היא דוגמא מצויינת שאפשר להוציא זאת לפעול בצורה יעילה לטובת כל הצדדים המעורבים בעניין. תל אביב יזמה ושמה על השולחן את תוכנית הרובעים המסודרת, כך שניתן לצאת לדרך בפרוייקטים כאשר הכל מסודר, ידוע ומוסכם מראש למעט היטל ההשבחה.
על דוגמאות נוספות וסיפורים מעניינים מאחורי הקלעים של עורכת דין ויזם, בתוכנית פודקאסט חשובה עבור כל דייר ודיירת בישראל שרוצים לעבור התחדשות עירונית בבניין שלהם.
להאזנה
להאזנה בספוטיפיי
להאזנה באפל