בשנים האחרונות לא מעט משקיעים ישראלים שוברים את הראש בניסיון למצוא מקומות שיכולים להניב להם תשואות יפות מהשקעות בנדל"ן. מחירי השוק בישראל עצמה הרחיקו את אותם משקיעים, גדולים וקטנים כאחד, לחפש יעדים אטרקטיביים ברחבי העולם ובעיקר בארה"ב.
באופן טבעי צצו להן לא מעט קבוצות וחברות אשר מציעות תיווך, ליווי והדרכה בין החלום על השקעה פסיבית למציאות בשטח, אך חברה אחת עושה הרבה מעבר, היא לא מציעה רק תיווך ביניים אלא שותפות מלאה. מדובר בחברת RM GROUPהשקעות נדל"ן, חברה אשר עוסקת בביצוע השקעות בתחום הנדל"ן, מתמחה באיתור וניהול נכסים מניבים להשקעה.
המנכ"לים והבעלים של החברה הם מתן פרטמן ורן הראל, שהחלו את דרכם בשוק המקומי בישראל בעיר באר שבע, שם רכשו וניהלו ביחד עם משקיעים מאות דירות. מאז הראל ופרטמן העבירו את רוב פעילות החברה לארה"ב וליעד חדש וסנסציוני, זנזיבר, והם בוחנים יעדים נוספים.
מתן פרטמן שמח להגיע להתארח ולספר על עולם ההשקעות מעבר לים וכיצד לעשות זאת בצורה נכונה ורווחית מכיוון שהוא מאמין שידע הוא המפחית סיכון מספר אחד. בפודקאסט הראשון, מתן הסביר לנו על השקעות מולטי פמלי, הפעם שוחחנו עימו על קרן השקעות בנדל"ן.
מה זה קרן השקעות? מדובר בהשקעה קבוצתית אשר מתפזרת על כמה פרוייקטים של נדל"ן, בדומה להשקעות בשוק ההון, במקום להשקיע במנייה אחת בודדת, אפשר לפזר זאת בכמה מדדים שונים.
לקרן מסוג כזה יש מתווה כללי, קבוצה של אנשים מתאגדים תחת ישות משפטית אחת, לרוב זה יהיה Limited liability company חברה באחריות מוגבלת או limited partnership שותפות מוגבלת. החברה הזו ייעודית לאותה קרן, כאשר מראש מוסכם אילו סכומים ניתן להשקיע וכל התנאים המוגדרים האחרים, לחברה יש חשבון בנק משותף ולכל משקיע יש אחוזים בקרן לפי סכום ההשקעה שלו. לצורך הדוגמא, אם בקרן יש מיליון דולר ואחד המשקיעים השקיע כ-100,000 דולר, הוא מחזיק ב- 10% מהקרן.
ל-RM GROUP יש קרן מניבה, היא משקיעה בפרוייקטים של מולטי פמלי או מעניקה הלוואות לפרוייקטים אחרים ומתחילה להשקיע בהם תוך כדי פיזור של כשבע פרוייקטים שונים, בכל סוף רבעון הרווחים מתחלקים לפי האחוזים של כל משקיע.
מבחינה לוגיסטית הדברים עובדים כך, כספי המשקיעים מועברים לחשבון נאמנות בישראל ונמצאים תחת פיקוח של עורך דין נאמן בארץ, כאשר הוא אחראי על עמידה במתווה הקבוצה ועל כך שהעסקאות מתבצעות ונרשמות כמו שצריך. ברגע שיש עסקה, עורך הדין מגיע למנהל הקבוצה, שזו RM Group ובודק האם אותה עסקה שהוא מציע עומדת בקרטריונים שנקבעו במתווה, במידה וכל התנאים קיימים, הוא מעביר את כספי המשקיעים מחשבון הנאמנות לחשבון בנק בארה"ב לטובת רכישה של העסקה, כך השקעה נרשמת על שם הקרן ועל שם המשקיעים.
על היתרון הגדול של פיזור ההשקעה בכמה מוקדים מתן סיפר, "כאשר משקיעים בכמה מתחמים, בכמה שווקים, בכמה ערים או מדינות שונות, הרווח החודשי או רבעוני לא קם ונופל על מתחם אחד בלבד. לצורך העניין, פרויקט מסוג מולטי פמלי הממוקם בשיקאגו הפסיד כסף בחודש אחד, אבל בכל שאר הפרויקטים היו רווחים, יש סכום כולל בין כולם ואז ההפסד בשיקאגו לא גדול כפי שהיה קורה לו משקיעים בפרוייקט אחד בלבד, או אם יש פיזור בין כמה מוקדים בארה"ב למוקדים באירופה, יש פיזור גם של ערך המטבעות".
ועל החיסרון? מתן הסביר, "מדובר בעיקר בקושי פסיכולוגי של המשקיעים, לא מעבר, בגלל שאותו משקיע לא יודע מה היא ההשקעה קודם לכן, אלא מכניס כסף למתווה מסויים ורק בדיעבד יודעים איזה רכש נרכש".
רעיון המתווה הזה צמח כאשר חברת RM GROUP ניהלה כ-300 נכסים שונים בעיר באר שבע, אולם יישום של הדברים בארץ מסובכים יותר ולא משתלמים כלכלית. מבחינת החוק המקומי, כל בעל דירה רשום בטאבו, להקים חברה אחת שתאחד את כל הנכסים יחד זה כולל מיסוי שאינו משתלם מבחינת המשקיעים.
בארה"ב לעומת זאת מדובר בקרקע פורייה, יישות כמו ה LLC,חברה באחריות מוגבלת שהיא הכלאה של חברה בע"מ לבין שותפות מבחינת המיסוי, לא קיימת בארץ, אבל בארה"ב זה עובד ומצליח בצורה יפה מאוד.
יתרונות נוספים, איך ניתן לפקח על הקרן, מה עוד כדאי לבדוק ואיך מצטרפים, על כל אלה ועוד בפודקאסט השני, האזנה מהנה.
לפודקאסט
ספוטיפיי
אפל