בשנים האחרונות לא מעט משקיעים ישראלים שוברים את הראש בניסיון למצוא מקומות שיכולים להניב להם תשואות יפות מהשקעות בנדל"ן. מחירי השוק בישראל עצמה הרחיקו את אותם משקיעים, גדולים וקטנים כאחד, לחפש יעדים אטרקטיביים ברחבי העולם ובעיקר בארה"ב.
באופן טבעי צצו להן לא מעט קבוצות וחברות אשר מציעות תיווך, ליווי והדרכה בין החלום על השקעה פסיבית למציאות בשטח, אך חברה אחת עושה הרבה מעבר, היא לא מציעה רק תיווך ביניים אלא שותפות מלאה. מדובר בחברת RM Group השקעות נדל"ן, חברה אשר עוסקת בביצוע השקעות בתחום הנדל"ן, מתמחה באיתור וניהול נכסים מניבים להשקעה.
המנכ"לים והבעלים של החברה הם מתן פרטמן ורן הראל, שהחלו את דרכם בשוק המקומי בישראל בעיר באר שבע, שם רכשו וניהלו ביחד עם משקיעים מאות דירות. מאז הראל ופרטמן העבירו את רוב פעילות החברה לארה"ב וליעד חדש וסנסציוני, זנזיבר, והם בוחנים יעדים נוספים.
מתן פרטמן, שנעתר לבקשתנו ושמח להגיע ולספר על עולם ההשקעות מעבר לים וכיצד לעשות זאת בצורה נכונה ורווחית מכיוון שהוא מאמין שידע הוא המפחית סיכון מספר אחד.
בפודקאסט, מתן פרטמן הסביר לנו על השקעות מולטי פמלי.
מולטי פמלי, מה זה בדיוק?
מדובר במתחם דירות שמיועד השכרה. זה יכול להיות בניין אחד או מספר בניינים, כאשר הרעיון הוא שהכל נמצא תחת ישות אחת, כאשר לא ניתן למכור יחידה בודדת אלא רק את המתחם כולו.
מתחמי המולטי פמלי נפוצים מאוד בארה"ב, בעיקר בגלל שרוב האוכלוסייה המקומית לא נוהגת לרכוש דירות ובתים, בעיקר בגלל מעבר בין מדינות כחלק משינויים במקומות עבודה.
השוכרים במתחמים הללו נהנים מתנאים שמזכירים מאוד בתי מלון, בזכות בריכות, חדרי כושר, חדרי כביסה,כאשר כל אלו נמצאים תחת ניהול של חברה מרכזית, בחיי קהילה של שכנים ברמה סוציו אקונומית דומה.
בארה"ב יש 3 דרגות עיקריות למתחמי מולטי פמלי A , B ו C כאשר באופן טבעי A נחשבת לרמה הגבוהה ביותר עבור השוכרים, אבל מתחמים B ו C הם האופציות האטרקטיביות עבור משקיעים.
לגבי השאלה באיזו מדינה כדאי להשקיע בכל הנוגע למתחמי מולטי פמלי, מתן סיפר כי אין תשובה חד משמעית. "ארה"ב היא עצומה ומורכבת מהמון שווקים, בכל מקום יש הזדמנויות, אבל בכל הנוגע לנדל"ן מניב שמיועד להשכרה, אני אחפש מקומות שהנדל"ן בו הוא לא מאוד יקר.
לדוגמא, אם ניקח את תל אביב, על הנדל"ן המניב שם, התשואה של השכרת דירה תהיה נמוכה יותר מאשר נדל"ן בפריפרייה, כמו בבאר שבע למשל. השכירות בדרום תהיה זולה גם כן, אבל לא באותה פרופורציה, אם נתרגם זאת למספרים אז בתל אביב אנחנו מדברים על תשואה של 2 או 2.5 אחוז, בבאר שבע על 4 אחוז".
שאלה שמעניינת רבים היא, בהשקעות נדל"ן מסוג מולטי פמלי ובכלל, ממה צריך להיזהר? מתן הסביר: "זו השאלה שכל אחד צריך להתחיל או לסיים איתה שיחת נדל"ן. יש אנשים שבטוחים כי השקעות בנדל"ן זה מאה אחוז רווח, זה לא. השלב הראשון הוא הסיכון האישי, אני לא אשים את עתיד הילדים שלי על השולחן, צריכים לדעת שגם אם הגרוע מכל קורה והעסקה כושלת, העולם לא נחרב.
"ברמת העסקה, חשוב להיזהר מאוד מהבטחות תשואה. זה נהיה עניין נפוץ ביותר, מבטיחים כל מיני מספרים מראש, צ'קים לביטחון, אז כלל ראשון, אין כזה דבר תשואה מובטחת, אם מישהו מבטיח לך כזה דבר, תתרחק מזה כמו מאש, זה פשוט לא קיים. הדבר השני, זהות אינטרסים, ברגע שאין זהות שכזו, זה מעורר חשד.
"אם אתה, המתווך, כל-כך בטוח בעסקה, מדוע אתה לא איתי בעסקה? למה אתה מרוויח בלי קשר למה שקשור בעסקה? כי אם משהו השתבש, איזה אינטרס יהיה לך לטפל בזה? לכן, מדובר בתמרור אזהרה חשוב ביותר.
"דבר שלישי, אנחנו לא יכולים לשלוט במגמות בשוק, אבל בואו ננסה להיצמד למגמה. אם אני רואה שהשוק של דיור מגורים צומח כי העולם הולך וגדל, אם השקעה במטרופולין מרכזי זה משהו שתופס תאוצה, כי דור ה-Y מחפש יותר להיצמד למרכזי הערים הגדולות ובעצם בעט בחלום האמריקאי של הקמת בית קטן בפרברים, בואו ניצמד למגמה הזו, בואו נשקיע היכן שהמגמה מדברת. אם השקעתי בתוך מגמה וטעיתי קצת, הרווח שלי יהיה קטן יותר אבל עדיין אהיה רווחי".
מתן המשיך והתייחס לשאלות כבדות משקל, איך מרוויחים בפועל מעסקאות מולט פמלי, על רגולציות בשוק, טיפול בנכסים בשלט רחוק ועוד, על כל אלה, בפרק הראשון.
האזנה מהנה.
לפודקאסט
ספוטיפיי
אפל