שעון העצר לפרוייקט תמ"א 38 מתקתק, אל תבזבזו זמן יקר לחינם

דיירים שהפסידו השבחה בסכום של כמיליון שקל, בניין מגורים שנותר ללא כדאיות כלכלית בגלל טעויות של חוסר ניסיון, על כל אלה ועוד, נלמד מהמומחית לייצוג דיירים בפרוייקטים של התחדשות עירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי בישראל

  • תמ"א 38
בשיתוף רוית סיני, בשיתוף רוית סיני
רוית סיני (צילום: יח"צ)

בתוכנית הפודקאסט שלה, עו"ד רוית סיני, אחת מעורכות הדין המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38, פינוי בינוי, סיפרה על המקרה הבא, "היה לי מקרה מאוד כואב, פרוייקט שעבדתי עליו לא מעט זמן, בניין עם 19 דיירים. לאחר משא ומתן מייגע בין השכנים ומול היזם בשטח, הגענו להסכמה של 80% מדיירי הבניין, כאשר גם היזם הסכים לכל הבקשת שהעמדנו לו.

"יום לפני שלב החתימות הסופיות, ראש העיר באותה עיר ביטל את העניין בטענה כי לא מוכן לתת אישור באותו אזור ספציפי לבניין בודד. אותם דיירים שהתעכבו חצי שנה בוויכוח מיותר על מחסנים, הפסידו השבחה של כמיליון שקל כל אחד. כי אם היו חותמים לפני חצי שנה, והפרויקט היה מצליח להיכנס לוועדה בטרם שונתה המדיניות הדיירים היו מרוויחים את ההשבחה של הדירה שלהם ובמקום 1.5 מיליון שקל, שווי ממוצע לדירה הם היו מקבלים 2.5 מיליון שקל לפחות".

אם אתם בעלי דירה בבניין מגורים, תקועים באמצע תהליך לקבלת אישור סופי של פרוייקט תמ"א 38, אך עדיין מתווכחים על זוטות, כדאי לכם לעשות חושבים ומהר. על פי החלטה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תמ"א 38 - כלומר הריסה ובניה או חיזוק של בניין בודד אחד - יסיים את תפקידו בחודש מאי שנת 2022.

עו"ד רוית סיני, הינה עורכת דין מהחלוצות בתחום ההתחדשות העירונית המתמחה בייצוג דיירים למעלה מ-10 שנה ועוסקת בתחום עריכת דין מזה 26 שנים. בין היתר השתתפה כמומחית בתחום בעשרות תוכניות טלוויזיה, הנחתה תוכנית רדיו ב-102 ,FM מרצה בכירה וכותבת מאמרים מקצועים בפורמים שונים.

טוב לדעת (מקודם)

העולם שייך לנשים: הכירו את הנשים שמובילות את שמרת הזורע

לכתבה המלאה

לאחרונה, הוציאה לאור ספר, "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי", שמיועד לבעלי דירות ונכסים, ואמור לסייע להם בתהליך המסועף והלא פשוט. הספר מדריך את אותם בעלי דירות איך לעבור את התהליך הזה בבטחה, איך להבטיח שההצעות שמציעים יזמים שונים הן אכן ריאליות, מה חשוב שיכלל בהסכם מול היזם, איך להתגבר על הקשיים מצד בעלי דירות סרבנים ועוד. (ניתן לרכוש בחניות סטימצקי ובאתר ravit-law.co.il).

עתה, עו"ד סיני, מגישה תוכנית רדיו אינטרנטית מיוחדת. בתוכניות השונות, עו"ד סיני, תארח את טובי אנשי המקצוע השונים בתחום ההתחדשות העירונית, מהם יהיה ניתן ללמוד זויות שונות והלכה למעשה כיצד מתחילים ומסיימים פרויקטים מסוג זה.

בפרק הראשון, מסבירה עו"ד סיני על המציאות הנוכחית של מצב התמ"א אשר הסעיר את המדינה וכן מחלקת עצות מקצועיות ומעשיות של עשה ואל תעשה. כך לדוגמא, עו"ד סיני טוענת כי,"לרוב בעלי הדירות בישראל אין יותר מדי ידע איך מתקדמים לכיוון בפרויקט התחדשות עירונית - יש כל-כך הרבה חברות, יזמים, הצעות, עורכי דין, אבל מי שלא בקיא, הולך לאיבוד בג'ונגל הזה. השלב הראשון והחשוב מכל הוא להודות שאין להם את הידע הדרוש, במקום לעשות טעויות שמבזבזות זמן ועולות כסף יקר, אם זה בגלל שיקולים של אגו וכוחניות מיותרת, או נציגויות של דיירים שחשבו שמדובר בהליך פשוט".

על מקרה שנשאר חקוק אצלה בראש היא הרחיבה, "אני לא אשכח פרוייקט שהיה לי, ברחוב פני הגבעה 7 ברמת גן, מקרה שהיה לי לפני כמעט עשר שנים. דיירי הבניין אמרו לי שהם מצאו יזם, הם יודעים מה הם רוצים, היזם מסכים לכל מה שהם רוצים. הופתעתי, אבל אם יש הצעה של יזם ויש קבלה מצד דיירים, אני לא מתערבת מבחינה מסחרית, הם ביקשו ממני לערוך הסכם בהתאם להסכמות המסחריות שסוכמו בניהם. באותו בניין היו תשעה דיירים, שאלתי כל בעל דירה אם הם יודעים מה הם אמורים לקבל והאם הם מסכימים וכולם אישרו פה אחד.

"במשך ארבעה חודשים, עמלתי על הסכם משפטי מול עו"ד מטעם היזם, וביום החתימה הגיעו רק ארבעה דיירים. לא הבנתי מדוע, הרי אם כולם הסכימו וסמכו עלי, אז מה הבעיה?

"התקשרתי לדיירת אחת שלא הגיעה ושאלתי מה הבעיה, היא ענתה לי, שלא סיפרה לי בזמנו, אבל יש לה דירה שמפוצלת ל-2, והיא לא מוכנה לקבל רק 5,000 שקל שכירות בחודש בזמן הפינוי, כשיתחיל שלב ביצוע הפרוייקט, היא רוצה לפחות 12,000 שקל. מעבר לזה שזה לא חוקי לפצל דירה אחת ל-2, אמרתי לה שחבל שהיא לא טרחה להודיע לי על כך בהתחלה.

"אמרתי לעצמי, אוקיי, זו בעיה, אבל נשאיר אותה לסוף ואז ננסה לטפל בעניין. התקשרתי לדייר אחר שלא הגיע לפגישה, אחד הנציגים שדחף מאוד להתקדם. שאלתי אותו, איך דווקא אתה לא פה והוא ענה, תראי, במקצוע שלי אני מפקח בנייה, הייתי בטוח שהיזם ייקח אותי לפרוייקט מטעמו, אבל הוא לא רצה, לכן אני לא בא לחתום. הפתעה, אבל בלעתי את הרוק ואמרתי לעצמי, גם אותו נשאיר לסוף, בכל זאת 7 מתוך 9, עדיין יכול להיות פה רוב של 80%.

"התקשרתי לדייר שלישי שלא הגיע, איש מבוגר, אשתו נכה, מתגוררים בקומה השלישית, אמרתי לו, דווקא אתה לא הגעת? כאשר אפשר להרים פרוייקט שלאחריו תהיה לך בבניין מעלית? הוא אמר לי לשוחח עם הבן שלו, הוא האחראי, התקשרתי לבן והוא אמר לי חד משמעית, שאם ההורים שלו לא מקבלים דירת גן, הם לא חותמים.

"עד היום, עשר שנים אחרי, פני הגבעה 7 נשאר יתום מיזם. ב-2010 הם יכלו לקבל 25 מטר נוספים לכל דירה ולעלות 3 קומות, היום אין לבניין הזה מספיק זכויות לבנות לבד והם חייבים להצטרף לעוד בניינים ומקסימום תוספת שיוכלו לקבל הוא 12 מ"ר בלבד".

את הלקח רוית למדה מצויין, חמישה חודשים שעבדה לחינם ולא קיבלה תשלום בעבור זה עשו את שלהם, מאז כאשר היא מתבקשת לייצג, היא מחתימה את בעלי הזכויות על כתב התחייבות והסכמה מיוחד שמבטיח לכולם התקדמות וחתימה על הסכם סופי, כדי לא להגיע למצב שבו דרישות הדיירים יהיו הזויות לגמרי.

על דוגמאות נוספות של טעויות מצד דיירים, או איך לבחור את היזם הנכון ומתי להעניק לו בלעדיות, מה חשיבות של מינוי של מפקח מטעם הבעלים, ועוד, בתוכנית פודקאסט ראשונה ומרתקת.

להאזנה

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל

לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

התרעות פיקוד העורף

    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully