פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הספר החדש שילמד אתכם איך לעשות תמ"א 38 נכון

      מאות אלפי בעלי דירות מבקשים לשפר את ערך הנכס שלהם על ידי ביצוע תמ"א 38 או פינוי בינוי. הספר החדש של עו"ד רוית סיני ייתן לכם את כל המידע הנחוץ על מנת להצליח בפרוייקט

      פרויקט תמ"א 38 התחדשות עירונית בעיר בת ים (ShutterStock)
      פרויקט תמ"א 38 (צילום: shutterstock)

      עו"ד רוית סיני, מהמובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, מוציאה לאור הבוקר את ספרה "המדריך לתמ"א 38 ופינוי-בינוי". המטרה היא לאפשר לכל בעל דירה שנמצא לקראת ו/או במהלך תהליך של תמ"א 38 או פינוי בינוי לדעת כיצד להתנהל נכון וכיצד להשביח את הנכס שלו.

      הספר הוא תוצר של 9 שנות עבודה, ניסיון והתמחות בתחום ההתחדשות העירונית, בו שימשה עו"ד סיני, כעורכת דין מייצגת דיירים, וכל מה שכתוב בו נובע ממקרים אמיתיים שבהם התמודדה עו"ד סיני מול דיירים ויזמים.

      הספר ערוך בשפה פשוטה וקלה להבנה ויש בו את כל התורה על רגל אחת.

      הספר עוסק בסוגיות הליבה של הענף: ממה צריך להיזהר? מהן הזכויות והחובות של כל הצדדים בעת התהליך? מה הכרחי לדעת לפני חתימה על הסכם? מהי משמעות נציגות הדיירים בפרויקט? כיצד נבחר בעל מקצוע מתאים להתקשרות מולו? עצות לבעלי נכסים שקיבלו הצעות מיזמים ולא יודעים איך לבחון את אותם הצעות ועוד.

      "תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה, ובשנים האחרונות הפך להיות מבוקש ונדרש יותר ויותר", אומרת עו"ד סיני. "ישנן כיום מאות אלפי בעלי יחידות דיור שמבקשים לקדם פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38, בכל רחבי הארץ. הרעיון בהתחדשות עירונית הוא שכל בעל דירה ו/או חנות ו/או כל נכס אחר בבניין משותף שנבנה לפני 1980 - זכאי לקבל הטבה של כמאות אלפי שקלים (ללא מיסוי והוצאות כלשהן מהבעלים) באמצעות שיפור אותה יחידה, אם במסגרת של הריסה ובניה או פינוי בינוי ואם במסגרת של חיזוק וזאת כל עוד התהליך הזה נעשה נכון. כאשר חותמים על הסכם שיש בו פגמים או חוסרים, הדיירים עלולים להיפגע ולהפסיד גם מאות אלפי שקלים אם לא יותר. מגיעים אלי למשרד מקרים שבהם היזם ברח באמצע והותיר את הדיירים עם פיגומים בלי מדרגות בלי חשמל וכמובן בלי ערבויות.

      "הוצאת הספר נבעה מהצורך להזהיר את אותם בעלי נכסים כיצד להיזהר וכיצד להיערך לתהליך. סברתי שאמור להיות מדריך שינחה את אותם בעלי נכסים לקראת התהליך שהוא תהליך מורכב, ארוך, עם המון בעיות מכשולים וקשיים בדרך".


      בספר מתוארים כל השלבים: איך יודעים אם ניתן לבצע תמ"א או פינוי בינוי? מה ההבדלים בניהם? איך בוחרים עורך דין? איך יודעים האם היזם המציע הוא יזם טוב ומהימן? איך נמנע ממצב שפרוייקט ייתקע באמצע ולמה זה עלול להתרחש? בקיצור, כל מה שבעל נכס צריך לדעת כדי לבדוק לעשות את התהליך הזה באופן מוצלח ונכון.
      "הקדשתי פרק גם לצורך בקרת התהליך בפועל ויש דוגמאות להסכמים שערכתי שאפשר ללמוד מהם הרבה", מוסיפה עו"ד סיני.

      בספר החדש חושפת עו"ד סיני את השיטה שפיתחה לגבי פרויקטים בהם היא מייצגת. "לי יש דרך עבודה קבועה שמוכיחה את עצמה. אני לא מתרשמת מהצעות שקיבלו דיירי הבניין, אלא מתעלמת מהן ושוכרת לצדי אדריכל שישרת את הדיירים. האדריכל מגיש הצעה מקצועית ואחראית שמבהירה בדיוק מה אפשר לעשות במקרה הספציפי. בשלב ב', על פי תכנית העבודה של האדריכל, מגישים הדיירים מכרז לביצוע והוא כבר כולל הסכם התקשרות משפטי ומפרט טכני מלא. צעדים אלה יוצרים מסננת טבעית ומעמידה בראש האפשרויות רק יזם רציני שעומד בתנאים. בדרך זו הדיירים זוכים בהליך שמתנהל באופן שיוצר מערבות מצידם, כי למעשה אנחנו אנשי הצוות והנציגות יוזמים יחד את התהליך, בנוסף, בדרך זו אנו יוצרים שקיפות, ואחידות בנושא ההסכמים מול היזם שייבחר".

      עו"ד סיני מוסיפה כי "אחת הבעיות בתחום, היא שאחד הדיירים פונה ליזם שהוא מבקש ומקבל ממנו עמלת תיווך או הטבות אחרות שלא ניתן לדעת מהן, בשיטת המכרז שאני מנהלת את הפרויקטים מטעם הדיירים, זה לא יכול לקרות, כי אנחנו יוצאים למכרז ולא ניתן לדעת מראש מי יהיה היזם ובכל מקרה אין צורך בגורם מתווך, מה שיוצר לדיירים רווח לקבל בעצמם הטבות ולא מתווכים חיצונים שירווחו על חשבונם".

      על המצב בענף וההתפתחות שמביאה ראשי ערים לצמצם את האישורים לתמ"א 38, מגיבה עו"ד סיני: "למרות המלצת מנהל התכנון לא לאשר את תוכנית התמ"א בשנת 2020, הוחלט לפני שבועות אחדים, כן לאשר לתקופה נוספת של חמש שנים. בפועל, חלק גדול מהעיריות, בעיקר בערי המכרז: רמת גן, תל אביב, גבעתיים, בת ים וחולון, החליטו שלא יינתן אישור נקודתי לבניין אחד, במסגרת תמ"א 38, אלא המגמה היא לאשר מתחמים שלמים במסגרת פינוי בינוי הכוללים 3-4 דונם לפחות.

      "ההחלטות החדשות יצרו מצב של עיכובים של שנים. אם לצורך הדוגמא, משך הזמן הממוצע שלוקח לארגן ולחתום מול יזם הוא 3 שנים ל-10 דיירים בבניין אחד, במתחם של 3-4 דונם ישנם ככל הנראה בין 50-150 בעלי נכסים וזמן ההתארגנות עלול לקחת 10-12 שני אם בכלל.

      "שינוי המדיניות פגע גם במקרים בהם נחתם הסכם בין היזם לדיירים בו בעת שהעריה אישרה את המדיניות לפיה ניתן לבנות רק בניין אחד, ובטרם התקבל ההיתר- דרשה העריה לשנות הכל בהתאם למדיניות החדשה מה שגרם לעשרות פרויקטים שאני מייצגת לאחר כל העבודה שהשקענו, הדיירים הצוות המקצועי והיזם- לבטל הכל ולהתחיל מהתחלה.

      "מעשית, מקרים אלו גורמים לדיירים להתייאש מהתהליך והם מתפזרים ולא מעוניינים לשתף פעולה במסגרת פינוי בינוי. כך רבים מהפרויקטים בוטלו, לאחר שנחתם כבר הסכם והוגשו לעיריה התוכניות להיתר, והיזם הוציא מאות אלפי שקלים ושנים של עבודה לשווא."

      סיני מספקת דוגמאות לדבריה: "עם כניסת ראש העיר החדש לעיריית רמת גן נקבע באופן גורף שלא יינתנו אישורים לתמ"א הריסה ובניה. מצב זה, הוביל לכך שכל ההסכמים המשפטים שנחתמו במאות אלפי שעות עבודה ושנים של שכנועים מול דיירים - אינו תקף, כיוון שלא ניתן יהיה להוציא היתר, למרות שלפני שנה ושנתיים כן ניתן היה ועל בסיס זה הסתמכנו. הדבר גרם לנזק קשה, הן מבחינת הפסד כספי של היזמים ואנשי המקצוע שעבדו שנים על הפרויקטים והן מצד הדיירים שכאמור לא מאמינים בתהליך יותר ובצדק. עד כמה שידוע לי ארגון הקבלנים החליט להגיש נגד החלטה זו עתירה מנהלית".